Situación actual del mercado inmobiliario, te contamos los últimos acontecimientos
20/09/2022
El mercado inmobiliario se encuentra en constante movimiento porque está muy estrechamente relacionado con otros sectores como el de la construcción y, en general, con factores económicos nacionales e internacionales. Te actualizamos sobre cómo se encuentra el sector inmobiliario y qué es lo último que ha sucedido.
El mercado inmobiliario en España y la pandemia
Fueron muchos los que se sorprendieron e hicieron eco de la fortaleza que mostró el mercado inmobiliario español durante y tras la pandemia.
Tras la pandemia, algunos sectores se han visto reforzados, como es el caso del sector de los inmuebles. Esto se demuestra con algunas cifras: en el último trimestre del año 2020, la inversión en inmuebles se incrementó un 27,7% respecto a los tres meses inmediatamente anteriores. Este fenómeno representa la realidad que está viviendo España: la gente quiere invertir en inmuebles.
Hay varios factores que han ayudado a impulsar el mercado inmobiliario postpandemia, pero el más crucial ha sido la digitalización del usuario y de las empresas. Las inmobiliarias han virado su estrategia hacia la digitalización para adaptarse a las necesidades y cambios en los hábitos de consumo del usuario. Han permitido a las inmobiliarias utilizar nuevas tecnologías que mejoran la eficiencia y el ahorro en recursos como son los simuladores onlines, o las visitas virtuales que ofrecen algunas inmobiliarias.
Mejorar el panorama actual teniendo en cuenta el contexto en el que vivimos, no ha resultado fácil. Sin embargo, nuevamente el mercado inmobiliario se enfrenta a un reto en 2022: la subida generalizada de los tipos de interés.
¿Por qué se prevé un aumento en el precio de la vivienda?
Según informaba el 9 de julio CincoDías, el momento de escasez en la oferta que está viviendo el ‘ladrillo español’ influirá de manera determinante en la subida de precios de la vivienda.
Después de vivir una subida de inversión atípica después de la pandemia, el sector inmobiliario español se enfrenta a otro gran problema: la subida de precios de las viviendas debido al aumento de los tipos de interés.
El precio de las viviendas aumenta porque es un sector altamente sensible al encarecimiento del precio del dinero, esencial para el desarrollo de la actividad de las inmobiliarias y para que los compradores puedan acceder a su vivienda. El aumento de los intereses será una variable clave en la evolución del mercado porque es capaz de desacelerar la demanda, sumado a la escasez de oferta de este año debido al incremento de los precios de las viviendas y de las energías.
¿Hay riesgo de burbuja inmobiliaria?
El desajuste en el mercado inmobiliario entre la oferta y la demanda está creando evidentes tensiones de precios en ciertas zonas, como Barcelona, Madrid y Baleares.
Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas en Sociedad de Tasación resume muy bien el fenómeno que sucede con las principales ciudades: “El stock de la vivienda se ha reducido un 39% en Madrid capital durante el último año y un 18% en el caso de Barcelona. Son zonas con una alta demanda de vivienda y muy poca oferta”
Aunque podría suceder otra burbuja inmobiliaria, los expertos aseguran que sería difícil volver a tener un escenario similar al de la crisis de 2008. Esto es porque el riesgo de crédito que asumen los bancos está bajo control, ni inmobiliarias ni hogares están endeudados en exceso, y no hay un proceso especulativo en el que se esté construyendo de forma desbocada.
Un informe realizado por Engels & Völkers coincide en que la situación del mercado inmobiliario actual está lejos de verse amenazada por un escenario de burbuja inmobiliaria.
Esto es apoyado por los datos que facilita el Ministerio de Fomento y por Íñigo de la Serna en el SIMA (Salón Inmobiliario Internacional de Madrid). A pesar de que los precios de las viviendas en ciudades como Madrid hayan aumentado, no existe un riesgo real de burbuja inmobiliaria. Según este informe el valor medio del metro cuadrado de Madrid ha experimentado el 2,2 % de crecimiento interanual.
Aunque existe este miedo a una posible nueva burbuja, muchos agentes del sector concuerdan en que no hay que temer estos datos porque se deben a la reactivación del mercado post pandemia. Además, también le debemos sumar factores como: la actualización de los precios después de la crisis inmobiliaria vivida y la falta de homogeneidad en el crecimiento de los precios.
Si bien es cierto, que en el conjunto de España, el precio ha tenido un crecimiento del 4,01 % según datos aportados por Felipe Rufino, este incremento se ha concentrado en puntos estratégicos de la geografía española. Por ejemplo, Madrid revela un crecimiento del 5,05 % según esta fuente, mientras que Valencia experimenta un 7 % y Barcelona un sobresaliente 11,59 %.
La situación que vivimos de la subida de los tipos de interés de las hipotecas, también es otra preocupación del mercado. Sin embargo, los bancos, con la experiencia vivida y pasada del 2008, toman muchas precauciones a la hora de su concesión y exigen un mayor número de avales y garantías, por lo que sería mucho más complicado volver a vivir la misma situación de burbuja inmobiliaria.
Subida en el precio de las materias primas y materiales de construcción, claves en la situación del mercado inmobiliario
La guerra en Ucrania ha tenido un claro impacto en el aumento de precios que hemos experimentado en los últimos meses. El mayor impacto, según el Observatorio Inmobiliario del Primer Semestre de 2022 en España publicado en BBVA Research, tiene que ver con el aumento del precio de las materias primas y la forma en la que este crecimiento en costes afecta a los sistemas de producción.
Entre los materiales que han sufrido un mayor encarecimiento se encuentran los del sector de la construcción, que ha reducido el beneficio de las empresas, provocando que el precio de la vivienda nueva aumente. Según el informe publicado por la Cátedra Observatorio de la Vivienda la falta de solares para construir nuevas viviendas, provoca que el poco suelo disponible se convierte en un bien escaso con "la inevitable tensión del precio". A este factor se le suma la incertidumbre creada por el alza de los costes de construcción que se han incrementado un 17% aproximadamente desde 2020. Esto ha obligado a parar la comercialización de viviendas y retirar producto del mercado para reajustar precios de venta y hacer viable los proyectos, lo que aún ha disminuido más la oferta.
Por otra parte, se prevé un crecimiento más lento de las ventas en el segundo semestre, respecto al primero, que se sentirá de forma ligera.
El informe destaca, también, una falta de oferta de obra nueva lo que impulsará la construcción de este tipo de viviendas. En el 2023 se estima que habrá un crecimiento de un 21% de las casas de obra nueva.
En lo que respecta a los precios de acceso a la vivienda, se prevé un aumento para los próximos dos años de un 5,0% en 2022 y un 5,8% en 2023.
Pequeño resumen contextual del mercado inmobiliario en España
El aumento en el precio de los materiales de construcción debidos al contexto internacional, afectará principalmente a las viviendas de obra nueva, cuya oferta se estima que crecerá un 21% a nivel nacional el año 2023.
En conclusión, la venta de viviendas este segundo semestre de 2022 seguirá creciendo, pero de una forma más ralentizada.
